明和住販流通センター様の導入成功事例

明和住販流通センター様の導入成功事例を掲載しています。

access_time 2018年08月22日

不動産管理会社様
社名:明和住販流通センター
ご担当者様:塩見様
エリア:東京都
管理戸数:非公開
効率化を図れる可能性が非常に残っている、未知の世界だと思います。
  • インタビュアー:アクシスモーション株式会社:田中

田中:われわれ自身を見つめ直し、自分たちできちんと社内の人間も含めて理解を深めていこうということで、われわれの事をどういうふうに見ていただいているのかお聞きしたく本日お時間を頂きました。

塩見様:僕たち賃貸管理業っていうのは非常に無駄が多い。当社でも課題なのですが、本当は社員がやらなくてもいいことをやんなきゃいけないとか、管理の外注だけではなく本当にやらなきゃいけない業務が裁断的にいっぱいあるんですね。半分ぐらいは事務的なことですが、事務的と言えど契約書を間違えてしまうと大きな問題になりますから。掃除一つとってもそうでしょうし上手く仕事をしなきゃいけないんだけど出来てないという現状。ちょっとした時間なのですが、例えば本社が世田谷にあって物件が八王子にあるみたいな事ありますよね。その場合、社員が八王子に行って帰ってきたらそれだけで半日終わっちゃうんです。でも「今日は忙しかった」となるわけです。すごく無駄が多いですね。 その無駄がどうあるべきかっていうのが管理業界のテーマだと思うんですよ。僕の受けたイメージですが、そういう部分こそIT化をして、効率化を図れる可能性が非常に残っている、未知の世界だと思います。宝の山がすごくいっぱいあるみたいなイメージを受けたのが一つです。

昔、繁忙期に家に帰らないのが自慢話になった時代は、「布団もってきて寝る」というような事がありました。それが時代とともに変わってきているんですよ。繁忙期でもそこまでいる必要は無いとなると、どうしても業務が偏ってしまう。それは掃除だけではない。要するにお困りごと、隙間ですね。例えばうちはもうメニューが決まっています。お宅のお困りごとをまず出して欲しい、人が集まらない、なかなか長期空室が決まらない、でもいかなきゃいけない、報告しないといけない、建物も見に行かなきゃいけない、というような事とか。建物を巡回といっておりますけど、行くっていうのは直接お金にならないわけですよ。ここは難しい所ですね。僕は経営者なので「お金になるの?」って常に思います。がめついという意味ではなくて、人が動く事には人件費が出ている、という事ですね。社員の方ってその意識が全くないんです。このコントロールが凄い難しくて、行って掃除って大事なことです。「掃除してきました」って大事ですよ。でもそれが売り上げに変わるかは本当に見えないわけだ。ここが管理業の良い所と言いますか悪い所と言いますか、特徴なんですね。だから例えば植え木を植えました。いいでしょう。これで気持ちいいはずって言うんですよ。でもそれって売り上げに繋がるの?と聞いた時に、向こうはうちの会社は売り上げだけなのか?みたいな。世のため人の為と言ったじゃないかとお思いになります。このバランスが非常に難しいんです。どこもあると思うんですよ。多かれ少なかれ。何が言いたいかと言いますと、別にその人がやらなくていいことってありますよね。ここだけ受ければいいことっていうのがうまくかみ合えば良いんじゃないかなって思います。

田中:やはり業務課題だったり、悩み事を解決するっていうレベルでは、まだまだだなと反省しておりまして、われわれも最初は余裕がないと言いますか、とにかく買ってもらわないといけない、となるうちに、うちの上げ方はこうなんでこれでお願いしますみたいな話になってしまい、本当の意味で困っているところでは無いのに、こういうのを売りつけようとするみたいな。ミスマッチになっちゃいますよね。

塩見様:働き方改革っていうのがありまして。年末年始の飲食店がどんどん営業を休んでしまっているじゃないですか。だからすごくニーズがある。そこをうまく説明出来たら面白いかなと思いますね。例えば主婦の方で10時から2時間だけ使いたいって人は沢山いると思うんです。でも企業としては9時半から5時までの間。それ以外パートみたいな二者選択しかない。特に管理業というのは、家の近くに物件がある、とそういう方が周りにいるわけですよ。そういうちょっと空いた時間をちょっと使いませんか?というようなことってとってもいいと思いますよ。時代にとてもマッチしてる。今伸びてるのって皆そうじゃないでしょうか。例えば空いてるお部屋をシェア、というような事は全くそうで、日ごろ使ってなかったら、使う方に半額でいいから使おうよ!という発想ですから。 例えば、空いた時間がありますね。配達が昼だとして夕方空きますよね。これがすごく大事なのですが、そのマンションの中に住んでれば一番いいなと思います。理想は、管理人が住んでることだと思うんです。例えば警察官に住んでもらう。お巡りさんがいるマンションって安心ですよね。オートロックだ、防犯カメラだ言う前に、このマンションにお巡りが住んでるってだけで防犯にもなるっていう話です。すごくグッドアイデアだと思います。マンションの家賃半額でいいよと。その変わり週3回は掃除していただくとか、ゴミ出していただくとかっていう発想があります。その人たちには経済的なメリットもありますし。マンションの良いとこ悪いとこ、あの電球はきれやすいとか、住んでるわけだから全てわかる訳ですよ。そういうところをできれば満足度が上がりますね。 そのような仕組みを作り出してると思います。だから入居者のPMとBMっていうことだと思うし、やっぱり管理業界で一番足りないのはBMなんです。隠れた宝だと思ってるんですよね。僕のやってる日管協の動きというのは、賃貸どうつけるかとか、リノベーションどうするとか。家賃をどう高くつけるとか。長く住んでいただくとかそういった事です。



実は僕、十何年か前に賃貸住宅における長期修繕書っていうのを出して、一時は話題になったんですがいろんな問題があって、まずオーナーさんからするとそこの経費をかけづらいと。日々の管理は経費になるんですが、10年後にある大規模の何千万、2000万かかるとすれば、貯めていける仕組みがない。月々50万ずつ貯めたとして10万でもいいんですが。これはキーなんですね。そうすると結局15年後に必要になった時に、その2000万で原資がない。結果どうなるかと言いますと、計画性のない、壊れたら直すっていう賃貸住宅になってしまうわけです。壁が剥がれたら直す。ペンキが剥がれたら塗る。ベルが止まったら直せばいいっていう発想にみんな並びがち。賃貸住宅は投資の一面もあるんで、立てるほうからしたら、15年後に2000万かかるって話はしづらいわけです。 本当は建物ですから、長く維持しないといけないという発想が賃貸住宅に抜けてると思うんですけどね。 時間がかかることかもしれないけども、これはアパートにも言えますし、ただ中をリノベーションすればいいってもんでもないですよね。リノベーションが今流行ってても否定はしませんが、ピカピカだったらいいのかと。玄関がボロボロで、ポストが曲がっていて、中だけ綺麗ってそれで本当に良いのかって話があるわけです。だから煌びやかにする必要なくても清潔感とか、そうしないとやっぱり続かないですよね。だから結局長続きしない賃貸になっちゃうのはなぜかと見たときに、BMっていう概念が抜けてるんです。 アメリカの話で恐縮ですが、彼らが借りてるのってBMなんですよ。BMが半分以上。 小っちゃい版を日本で作れないかなっていうことだと思うんです。どうすればいいかと言えば、まさに日々の建物を診断する、検査する、チェックするっていうことをちゃんと計画させて、今こういう状態です。こういうことが起きるかもしれないって提案書出したものを、中には直しておいたほうがいいねっていうようなこととか。そういうような仕事の広がりが起きるので、欲を言えばアクシスモーションの全員がそうならなくても、建築知識がある人をそろえておくとか。一級建築士がいるとかそんなようなイメージです。その人が指導したその目で、ただ掃除をしていくイメージじゃなく一歩踏め込みますよと。ただ見て写真撮ってきてやるんじゃないですよというようなことができたらいいなと思います。

田中:今みたいなお話しも、なんとなくこうなんだろうなと思っていても、実務という部分ではわからなかったので、ぜひ、見かたとかこういう提案するといいよとかの部分はご指導いただけますと。

塩見様:そうですね。アクシスさんみたいな方が入ってもいいし、建築関係の人も。建物をいかに長く綺麗に心地よく維持するのかっていうテーマを出して言うのは簡単ですが、じゃあいつ誰がやるのって話になるときに、活躍する場になるかはわからないし、長期修繕契約出してる会社って何社なのかなと。だからそこをうまく、逆に言えば入り込めますよね。

田中:長期修繕契約なんて考えたことも無かったです。大規模な分譲マンションの話だと思ってました。賃貸、分譲と言っても建物は建物ですもんね。

塩見様:住んでる人関係ないですもんね。それは業界として全く動けてない。そこがすごく大事ですね。業界あげても大事。最後の残された宝ですよね。例えば5年後に外壁壊しましょう、天井壊しましょうとわかってるのと、ボロボロになっちゃったら雲泥の差。心構えも違う。そうすれば管理も外れないと思うんです。 今、賃貸管理業者がドキドキしてるのは、オーナーさんから通知来て、お宅変えますっていうんですよ皆さん。それが売却ってこともあるし、お前のとこ賃貸つかないじゃないか、とか。昨日来た営業さんお客さん連れてきたから変えるぞっていう場合もありますし。お前のところ頼んだって、全然決まんないじゃないか。っていう話を。いつも来る話は内装代高いとか、家賃下げて欲しいとか、そういう話があってドキドキしてるわけじゃないですか。不動産屋の発想、管理じゃないですよね。 分譲の管理を十何年とやって思ったのですが、定額があるんですね。僕ら賃貸管理業っていったら、家賃の何%という発想ということは空室になったら0なわけですよ。だから頑張るともいえるんですが、お金が生まれないからどんどん劣化するわけです。だから空室はどんどん陳腐化する。だからそこの辺の循環。要循環、正循環を作るっていう。お客さんがたまに入って開けた瞬間異臭がしたら誰も住まないですからね。それを放置しておいて管理してますと言ってるのが現状ですよね。なんとかしないといけないと思うんですよね。さっきも言ったような建物全体を見るという発想を業界で挙げていくことだと思います。

田中:先ほどの冒頭の裁断する業務だけになってしまうと、何故これをやってるんだというのがだんだん分からなくなってきてしまうので、建物全体を維持するのはなんだっていうのは、社員一同理解しないと現場にも浸透していかないなっていうのはすごく思いました。

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